La transformation d’un logement en local professionnel est une démarche encadrée par la loi dans le code de la construction et de l’habitation ainsi que le code de l’urbanisme. Plusieurs étapes sont nécessaires et la transformation nécessite une autorisation préalable dans certains cas.
Commerçants ou dirigeants de TPE, voici la marche à suivre :
Les étapes pour transformer son logement en local professionnel
Le changement d’usage
La première étape pour pouvoir exercer une activité commerciale dans votre logement consiste à en modifier le profil juridique.
Pour cela vous devrez effectuer une demande de changement d’usage du local en Mairie, ou à la Direction de l’Urbanisme si votre logement est situé à Paris.
Dans certaines zones particulièrement touchées par la spéculation immobilière, une autorisation préalable délivrée par le maire est nécessaire. Elle concerne les cas suivants :
- Votre logement se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants située dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, et du Val-de-Marne (sauf ZFU).
- Vous transformez l’intégralité du logement en abandonnant l’usage d’habitation.
A noter : L’autorisation n’est pas rattachée aux locaux mais à la personne qui en fait la demande. En cas de vente, le bien retrouve son usage d’habitation et le nouveau propriétaire ou locataire doit réitérer la demande de changement d’usage.
Le changement de destination
Le changement de destination est soumis au contrôle de l’administration et est défini par les règles d’urbanisme. Les destinations possibles sont listées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune (habitation, bureaux, commerces, artisanat, entrepôts…)
Là encore, votre demande est à adresser en Mairie et est définie par l’existence ou non de travaux. Si vous réalisez des travaux de transformation il vous faudra déposer un permis de construire.
Si vous changez la destination du local sans travaux, vous devrez également effectuer une déclaration préalable de travaux avec pour objet le changement de destination.
A noter : Pour les locataires, vous devrez préalablement obtenir l’autorisation du bailleur. Pour une copropriété, l’accord de l’ensemble des copropriétaires sera nécessaire.
Vous n’avez pas trouvé de local commercial qui vous correspond ? Vous pouvez exercer votre activité dans votre logement personnel sous certaines conditions.
Formalités fiscales
Il est important de déclarer à l’administration fiscale tout changement d’affectation d’un local à usage professionnel afin que la valeur locative cadastrale du bien soit tenue à jour. Celle-ci s’effectue à l’aide de l’imprimé N°6704 modèle IL. Vous devrez déposer la déclaration auprès du Service des Impôts des Particuliers ou au Centre des Impôts Fonciers auquel le bien est rattaché.
A noter : L’imprimé doit être déposé dans les 90 jours suivant le changement d’affectation du local.
Et la domiciliation ?
Depuis 2005, toute personne morale peut être installée au domicile de son représentant légal pour une durée indéfinie. Il est donc tout à fait légal de domicilier le siège social de votre entreprise à votre domicile si le bail est en votre nom personnel et que vous êtes le dirigeant.
La domiciliation et l’exercice d’une activité (même commerciale) à votre domicile n’entraîne pas de changement de destination à condition de ne pas y accueillir de clientèle ou d’y recevoir de marchandises.
L’exercice d’une activité commerciale dans votre logement est possible sans déclaration à condition de ne pas y recevoir de clientèle.
Certaines dispositions législatives ou contractuelles (inscrites dans le bail, ou règlement) interdisent cependant la domiciliation d’une entreprise au domicile personnel. La loi stipule que même en présence de ces restrictions, le dirigeant peut domicilier son entreprise à son domicile pour une durée maximum de 5 ans. Il doit pour cela le notifier au bailleur par écrit avant la demande d’immatriculation de l’entreprise.
Que faire en cas de refus ?
En cas de refus de l’administration, vous pouvez engager un recours gracieux auprès de votre Mairie ou un recours contentieux auprès du Tribunal Administratif dans un délai de deux mois après le refus.
Attention ! Si les règles de déclaration ne sont pas respectées, la personne exerçant dans les locaux s’expose à une amende de 25 000 euros.
